北京、上海、廣州、深圳等一線城市相繼出臺政策，對商業、辦公類項目進行嚴格調控，核心要求之一是明確此類項目開發、銷售及使用過程中，不得擅自改變為居住用途。這一系列動作旨在規范市場秩序，防范相關風險，并對房地產經紀行業提出了新的合規要求。
以上海為例，相關政策明確要求商業辦公項目應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售和使用，未經批準，不得擅自改變為居住用途。對于房地產經紀機構及從業人員，規定不得為不符合條件的項目提供居間代理服務，不得發布相關虛假信息或誤導性宣傳。這標志著對“商改住”這一長期存在的市場灰色地帶的監管正趨于系統化和常態化。
政策出臺的背景與動因
- 規范市場秩序：“商改住”行為往往規避了住宅在用地性質、配套設施（如學校、燃氣）、消防安全、日照標準等方面的嚴格規劃要求，存在一定的安全隱患和社會管理問題。
- 落實城市規劃：商業辦公用地與居住用地在功能布局、人口密度、交通承載等方面規劃初衷不同，擅自改變用途會擾亂城市功能布局，影響長期發展。
- 防范金融風險：此類項目常以“公寓”、“loft”等名義銷售，模糊產權性質，可能引發產權糾紛，并可能成為信貸資金違規流入的渠道。
- 引導資源合理配置：遏制通過“商改住”變相開發住宅的行為，有助于促進商業辦公地產市場的健康發展，防止資源錯配。
對房地產經紀行業的直接影響
- 業務范圍受限：房地產經紀機構被明確禁止為擅自“商改住”的項目提供銷售、租賃等居間服務。這意味著相關違規房源必須下架，相關撮合業務需立即停止。
- 宣傳推廣合規壓力增大：在發布房源信息時，必須真實、準確，不得使用“住宅”、“公寓”、“可居住”等易使人混淆的詞匯來描述商業辦公項目。廣告宣傳的合規審查變得至關重要。
- 法律風險提升：若經紀機構或經紀人違規操作，如協助辦理“商改住”或進行虛假宣傳，將面臨包括罰款、暫停網簽資格、吊銷營業執照乃至承擔法律責任等嚴厲處罰。
- 專業能力要求提高：經紀人需要更精準地掌握不同產權性質物業的政策法規、交易流程和風險點，為客戶提供合法合規的咨詢，這對其專業素養提出了更高要求。
行業的應對與未來展望
面對新政，房地產經紀行業需主動調整：
- 強化內部合規審查：建立嚴格的房源核驗機制，確保上架房源產權清晰、用途合法，從源頭杜絕違規房源。
- 加強從業人員培訓：系統培訓新政內容及合規操作流程，提升全員的法律意識和專業水平。
- 調整業務重心：在商業辦公項目的經紀服務中，更加聚焦于其合法的商業、辦公用途的租賃和銷售，挖掘其真正的投資與使用價值。
- 探索合規創新服務：在政策框架內，為商業辦公物業的持有者、投資者提供更專業的資產管理、運營策劃等增值服務。
北上廣深等城市對商辦項目的嚴格調控，是房地產市場精細化管理和防范風險的重要舉措。對于上海乃至全國的房地產經紀行業而言，這既是一次嚴格的合規性考驗，也是一個推動行業擺脫粗放模式、轉向專業化、規范化發展的契機。只有嚴格遵守規定、堅守職業操守、提升專業價值的經紀機構和從業人員，才能在日益規范的市場中行穩致遠。
